Quando pensamos em investir em imóveis para renda, é preciso ir além do clichê “ao tijolo é seguro”. O consultor financeiro Ricardo Amorim costuma dizer que um bom apartamento de dois quartos numa região central costuma render entre 0,4% e 0,6% ao mês de aluguel, já descontados condominio e imposto. Isso significa que um apartamento de R$ 400 mil pode gerar algo em torno de R$ 2 mil mensais de renda bruta. Parece atraente, mas lembre‑se de que você precisa considerar os custos de oportunidade: se o dinheiro estivesse aplicado em renda fixa a 1% ao mês, qual seria a diferença? Investidores experientes, como dona Heloísa, aposentada que possui quatro apartamentos para aluguel em Florianópolis, contam que o segredo é comprar bem negociado, em fase de lançamento, e segurar a longo prazo. “Às vezes fico dois meses com o apartamento vazio, mas em dez anos ele valorizou 80% e ainda pagou minhas despesas”, diz.
O local é determinante para o sucesso do investimento. O índice FipeZap mostra que bairros próximos a universidades, hospitais ou centros empresariais têm vacância mais baixa e maior velocidade de aluguel. Por outro lado, áreas que dependem exclusivamente de verão ou turismo podem ter renda sazonal. Antes de comprar, converse com corretores e visite o bairro em diferentes horários. Verifique se há projetos de infraestrutura previstos, como metrô ou terminais de ônibus, que possam valorizar a região. Um exemplo é o crescimento do bairro Rebouças, em Curitiba, impulsionado pela expansão do campus da UFPR e pela revitalização de antigas fábricas.
Outra modalidade em alta é o aluguel de curta duração via plataformas como o Airbnb. Sônia, anfitriã de Curitiba, transformou dois studios no centro em hospedagem temporária e viu sua renda dobrar em relação ao aluguel convencional. Porém, ela destaca que a gestão exige dedicação: é preciso lidar com check‑in, limpeza, manutenção e avaliações dos hóspedes. Além disso, alguns condomínios restringem o uso para locações de temporada e prefeituras estão regulando a atividade. Antes de investir pensando em Airbnb, consulte o regulamento interno e as leis municipais.
Não se esqueça do aspecto tributário. A renda de aluguel entra no Imposto de Renda como rendimentos tributáveis e pode ser tributada em até 27,5% na tabela progressiva. Uma alternativa para quem possui vários imóveis é abrir uma pessoa jurídica do tipo holding imobiliária e optar pelo regime de lucro presumido, que reduz a alíquota efetiva para cerca de 11%. O contador Eduardo Martins alerta que a burocracia é maior, mas compensa acima de determinado valor mensal. Outro ponto é a Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), que também incide nessas estruturas. Consulte um especialista para avaliar o melhor enquadramento.
E o financiamento? Comprar um imóvel para renda usando o sistema habitacional não é tão simples: o FGTS, por exemplo, só pode ser usado para aquisição da casa própria e não se aplica a imóveis de aluguel. Financiamentos tradicionais costumam ter juros entre 9% e 11% ao ano, o que pode corroer boa parte do rendimento. Por isso, muitos investidores preferem juntar capital ou usar produtos de renda fixa como LCIs e debêntures incentivadas, cujas taxas estão acima de 100% do CDI, para acumular a entrada. Uma estratégia híbrida é comprar na planta, pagar a obra sem juros diretamente para a construtora e, na entrega, quitar o saldo com recursos próprios.
Em resumo, investir em imóveis para renda é uma maratona e não uma corrida de 100 metros. É preciso estudo, paciência e disposição para lidar com burocracia, vacância e eventuais inquilinos inadimplentes. Mas também é uma forma tangível de diversificar seu patrimônio e proteger-se contra a inflação. Escolha bons ativos, planeje a longo prazo e, como brincam alguns investidores mais experientes, saiba que “o tijolo não é rápido como a Bolsa, mas nunca vira poeira”.
